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Mehr Rechte für die Mehrheit – Neuregelung des Wohneigentumsgesetzes
Für Besitzer von Eigentumswohnungen gelten vom 01.07.2007 an neue Regeln: Insbesondere lockert das überarbeitete Wohnungseigentumsgesetz den Zwang zu einstimmigen Beschlüssen. So kann z.B. in vielen Fällen künftig die Mehrheit der Eigentümer von Wohnungen in einer Immobilie über Reparaturen oder Umbauten entscheiden.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
Weniger Vetorecht für Einzelne
Bisher galt, dass alle wichtigen Beschlüsse in einer Wohnanlage einstimmig getroffen werden mussten. Dies mit der Folge, dass ein einzelner Eigentümer Projekte wie den Anbau von Balkonen, Energiespar-Investitionen oder den Einbau eines Fahrstuhls verhindern konnte. Oft scheiterten Eigentümergemeinschaften an solchen Beschlüssen schon, an der Tatsache, dass nur selten alle Eigentümer zur jährlichen Versammlung kamen.
Mit der Reform des Wohneigentumsgesetzes reichen in zahlreichen Fällen Mehrheitsbeschlüsse aus, um die Zukunft der Immobilie zu bestimmen.
Im Detail sieht das wie folgt aus:
Für die bloße Instandsetzung reicht die einfache Mehrheit (Der bei der Versammlung anwesenden Stimmberechtigten Eigentümer). Das gilt auch, wenn dabei alte Techniken durch zeitgemäße Materialien ersetzt werden.
Bei Umbauten die keine Instandsetzung, sondern vielmehr eine Modernisierung darstellen, reicht eine Dreiviertel-Mehrheit aus, wenn die Umbauten den Wohnwert der Immobilie insgesamt auf Dauer erhöhen oder zu nachhaltigen Energieeinsparungen führen. Bei Umbauten die weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung darstellen, müssen alle Eigentümer zustimmen, die direkt betroffen sind.
Wenn ein Umbau die Eigenart der Wohnanlage verändert oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen unbillig beeinträchtigt, ist weiterhin Einstimmigkeit erforderlich.
Zahlungspflicht auch ohne Zustimmung
Die Kosten können die Eigentümer flexibler als bisher untereinander aufteilen. Bei Umbauten die keine Modernisierung, Instandhaltung und Reparatur darstellen, gilt eigentlich: Zahlen müssen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben.
Allerdings kann die Eigentümerversammlung nunmehr eine abweichende Verteilung der Kosten beschließen. Einziger Ausweg für die Eigentümer, die sich durch den Beschluss der Eigentümerversammlung überfordert fühlen wäre die Gerichtliche Geltendmachung, dass sie durch die Aufteilung unbillig beeinträchtigt werden oder sich die Eigenart der Wohnanlage ändert. Sofern sie damit Erfolg hätten, würde das Gericht die beschlossenen Bauarbeiten stoppen.
Transparenz bei der Verwaltung
Des Weiteren sorgt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz auch für mehr Transparenz in der Verwaltung. So hat der Verwalter oder Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung künftig sämtliche Beschlüsse der Gemeinschaft und Gerichtsurteile über Streitigkeiten zu dokumentieren und muss diese aufbewahren. Das erleichtert es vor allem interessierten Wohnungskäufern, sich ein vollständiges und zuverlässiges Bild vom Zustand und Wert der Immobilie und von der Eigentümergemeinschaft zu verschaffen.
Teilungserklärung
Quasi das Grundgesetz einer Eigentümergemeinschaft bleibt die so genannte Teilungserklärung. Sie ist wesentlicher Bestandteil der Grundbucheintragung und regelt hierbei die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Dabei gilt, dass auch Regelungen die vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen oft wirksam sind.
Neu ist allerdings:
Klauseln über die Verteilung von Betriebs- und Instandhaltungskosten können die Eigentümer ab Juli 2007 (Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes) durch Mehrheitsbeschlüsse außer Kraft setzen.
Einzelne Wohnungseigentümer haben ab Juli das Recht, eine Anpassung der Teilungserklärung zu verlangen. Dies ist dann ratsam, wenn die geltende Regelung grob unfair ist. Ein durchaus möglicher Fall sind hier eventuell frisch in Wohnungseigentum umgewandelte Immobilien, bei denen sich der ursprüngliche Eigentümer der Immobilie umfangreiche Sondernutzungsrechte eingeräumt hat.
Einzelner haftet nur noch anteiligMit dem neuen Gesetz wird zudem die Haftung des Einzelnen für die offenen Forderungen an die Gemeinschaft deutlich begrenzt. Bisher hatte jeder Wohnungseigentümer mit seinem gesamten Vermögen für ausstehende Rechnungen gehaftet. Ein Handwerker konnte also einem einzelnen Miteigentümer den gesamten Betrag in Rechnung stellen. Dieser musste dann im Nachhinein zusehen, dass er das Geld von den Miteigentümern wieder eintrieb.
Das ist nun anders zwar bleibt die Außenhaftung bestehen, jedoch haftet der Eigentümer nur noch in Höhe seines Miteigentumsanteils. Wenn zum Beispiel ein Handwerker gegenüber einer Eigentümerversammlung 1000 Euro geltend macht, der Miteigentumsanteil des Eigentümers aber nur zehn Prozent beträgt, dann haftet er nur mit 100 Euro.
Gerichtsbarkeit ändert sich
Statt wie vorher nach der Freiwilligen Gerichtsbarkeit werden Wohneigentumssachen künftig nach der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt. Der Gesetzgeber erhofft sich davon ein einheitlicheres und weniger aufwändiges Verfahren.
Zwangsversteigerung
Bei Zwangsversteigerung einer Wohnung haben die jeweiligen Forderungen der Eigentümergemeinschaft nun Vorrang vor Banken und der öffentlichen Hand erhalten. Sie bekommt nun als erste den Erlös aus dem Vollstreckungsverfahren.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
Weniger Vetorecht für Einzelne
Bisher galt, dass alle wichtigen Beschlüsse in einer Wohnanlage einstimmig getroffen werden mussten. Dies mit der Folge, dass ein einzelner Eigentümer Projekte wie den Anbau von Balkonen, Energiespar-Investitionen oder den Einbau eines Fahrstuhls verhindern konnte. Oft scheiterten Eigentümergemeinschaften an solchen Beschlüssen schon, an der Tatsache, dass nur selten alle Eigentümer zur jährlichen Versammlung kamen.
Mit der Reform des Wohneigentumsgesetzes reichen in zahlreichen Fällen Mehrheitsbeschlüsse aus, um die Zukunft der Immobilie zu bestimmen.
Im Detail sieht das wie folgt aus:
Für die bloße Instandsetzung reicht die einfache Mehrheit (Der bei der Versammlung anwesenden Stimmberechtigten Eigentümer). Das gilt auch, wenn dabei alte Techniken durch zeitgemäße Materialien ersetzt werden.
Bei Umbauten die keine Instandsetzung, sondern vielmehr eine Modernisierung darstellen, reicht eine Dreiviertel-Mehrheit aus, wenn die Umbauten den Wohnwert der Immobilie insgesamt auf Dauer erhöhen oder zu nachhaltigen Energieeinsparungen führen. Bei Umbauten die weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung darstellen, müssen alle Eigentümer zustimmen, die direkt betroffen sind.
Wenn ein Umbau die Eigenart der Wohnanlage verändert oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen unbillig beeinträchtigt, ist weiterhin Einstimmigkeit erforderlich.
Zahlungspflicht auch ohne Zustimmung
Die Kosten können die Eigentümer flexibler als bisher untereinander aufteilen. Bei Umbauten die keine Modernisierung, Instandhaltung und Reparatur darstellen, gilt eigentlich: Zahlen müssen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben.
Allerdings kann die Eigentümerversammlung nunmehr eine abweichende Verteilung der Kosten beschließen. Einziger Ausweg für die Eigentümer, die sich durch den Beschluss der Eigentümerversammlung überfordert fühlen wäre die Gerichtliche Geltendmachung, dass sie durch die Aufteilung unbillig beeinträchtigt werden oder sich die Eigenart der Wohnanlage ändert. Sofern sie damit Erfolg hätten, würde das Gericht die beschlossenen Bauarbeiten stoppen.
Transparenz bei der Verwaltung
Des Weiteren sorgt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz auch für mehr Transparenz in der Verwaltung. So hat der Verwalter oder Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung künftig sämtliche Beschlüsse der Gemeinschaft und Gerichtsurteile über Streitigkeiten zu dokumentieren und muss diese aufbewahren. Das erleichtert es vor allem interessierten Wohnungskäufern, sich ein vollständiges und zuverlässiges Bild vom Zustand und Wert der Immobilie und von der Eigentümergemeinschaft zu verschaffen.
Teilungserklärung
Quasi das Grundgesetz einer Eigentümergemeinschaft bleibt die so genannte Teilungserklärung. Sie ist wesentlicher Bestandteil der Grundbucheintragung und regelt hierbei die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Dabei gilt, dass auch Regelungen die vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen oft wirksam sind.
Neu ist allerdings:
Klauseln über die Verteilung von Betriebs- und Instandhaltungskosten können die Eigentümer ab Juli 2007 (Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes) durch Mehrheitsbeschlüsse außer Kraft setzen.
Einzelne Wohnungseigentümer haben ab Juli das Recht, eine Anpassung der Teilungserklärung zu verlangen. Dies ist dann ratsam, wenn die geltende Regelung grob unfair ist. Ein durchaus möglicher Fall sind hier eventuell frisch in Wohnungseigentum umgewandelte Immobilien, bei denen sich der ursprüngliche Eigentümer der Immobilie umfangreiche Sondernutzungsrechte eingeräumt hat.
Einzelner haftet nur noch anteiligMit dem neuen Gesetz wird zudem die Haftung des Einzelnen für die offenen Forderungen an die Gemeinschaft deutlich begrenzt. Bisher hatte jeder Wohnungseigentümer mit seinem gesamten Vermögen für ausstehende Rechnungen gehaftet. Ein Handwerker konnte also einem einzelnen Miteigentümer den gesamten Betrag in Rechnung stellen. Dieser musste dann im Nachhinein zusehen, dass er das Geld von den Miteigentümern wieder eintrieb.
Das ist nun anders zwar bleibt die Außenhaftung bestehen, jedoch haftet der Eigentümer nur noch in Höhe seines Miteigentumsanteils. Wenn zum Beispiel ein Handwerker gegenüber einer Eigentümerversammlung 1000 Euro geltend macht, der Miteigentumsanteil des Eigentümers aber nur zehn Prozent beträgt, dann haftet er nur mit 100 Euro.
Gerichtsbarkeit ändert sich
Statt wie vorher nach der Freiwilligen Gerichtsbarkeit werden Wohneigentumssachen künftig nach der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt. Der Gesetzgeber erhofft sich davon ein einheitlicheres und weniger aufwändiges Verfahren.
Zwangsversteigerung
Bei Zwangsversteigerung einer Wohnung haben die jeweiligen Forderungen der Eigentümergemeinschaft nun Vorrang vor Banken und der öffentlichen Hand erhalten. Sie bekommt nun als erste den Erlös aus dem Vollstreckungsverfahren.
Artikel eingestellt am 17.07.2007 in der Rubrik Grund & Boden.
Autor: Patrick Saar.
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